Sveriges kontorsmarknad utmärker sig med sin starka återhämtning, livliga stadsdelar och säkrare stadsområden, vilket skapar ett unikt landskap som formas av specifika ekonomiska faktorer. Till skillnad från många globala marknader som fortfarande kämpar med post-pandemiska utmaningar, visar Sveriges kontorsektor en anmärkningsvärd motståndskraft, särskilt i huvudstadsregionen.
Ekonomiska Drivkrafter som Formar Efterfrågan på Kontor
Sveriges ekonomiska struktur skapar en distinkt miljö för kontorsinvesteringar. Vid tredje kvartalet 2024 uppgick kontorsinvesteringarna till 15 miljarder SEK, vilket är i linje med 2023 men under femårssnittet på 28 miljarder SEK[1]. Vad som gör Sverige särskilt anmärkningsvärt är den fullständiga dominansen av inhemska investerare, som stod för 100% av det totala transaktionsvolymen 2024, långt över femårssnittet på 62%[1]. Detta fenomen drivs främst av svenska institutioner och pensionsfonder, som nu representerar 60% av den totala kontorstransaktionsvolymen[1].
Sveriges ekonomis inflationsmönster har haft en betydande inverkan på kontorskostnader. Eftersom de flesta kommersiella hyresavtal i Sverige är helt KPI-indexerade, ledde den höga inflationen till en 18%-ig ökning av hyreskostnaderna mellan 2021 och 2023[1]. Trots dessa ökningar bibehåller Sveriges kontorsmarknad sin attraktionskraft, med den lägsta primära avkastningen i Europa på 4,0%[1].
Marknadstrender och Geografisk Fördelning för Kontor i Sverige
Stockholm förblir den oöverträffade centrum för Sveriges kontorsmarknad och står för hela 96% av transaktionsvolymen[1]. Denna koncentration speglar inte bara ekonomiska faktorer utan också framgången för Sveriges samhällsbaserade stadsplanering, exemplifierad av den innovativa ABC-modellen (”Arbete – Bostad – Centrum”), som ligger till grund för det nu globalt erkända konceptet ”15-minutersstaden”[2].
Marknaden visar tydlig polarisering – premiumlokaler på primära platser blomstrar medan kontor av lägre kvalitet på sekundära platser möter betydande utmaningar[1]. Denna ”flykt till kvalitet” har accelererat då företag prioriterar högkvalitativa miljöer för att attrahera och behålla talang i en konkurrensutsatt arbetsmarknad.
Möjligheter och Utmaningar på Marknaden för Kontor i Sverige
Trots ökande vakansgrader i stora städer under större delen av 2024 visar data från Q3 på en potentiell vändpunkt. Stockholms CBD vakansgrad ligger på 7,6%, vilket är 110 basispunkter lägre än den europeiska genomsnittet för CBD på 8,7%[1]. De minskande vakansgraden som förväntas i Stockholm, Göteborg och Malmö tyder på att marknaden kan stabiliseras[1].
Coworking-sektorn erbjuder både möjligheter och utmaningar. Efter att ha expanderat med 400% mellan 2017 och 2024 i Stockholm, har tillväxten nu bromsat avsevärt[1]. Denna förändring speglar ändrade arbetsmönster, ekonomiska påfrestningar och ökad konkurrens från traditionella hyresvärdar som nu erbjuder mer flexibla alternativ.
Framtidsutsikter för Kontorsmarknaden i Sverige
Sveriges ekonomiska stabilitet och de långsiktiga investeringarna från inhemska investerare ger ett skydd mot marknadsvolatilitet. Fastigheter med rätt ESG-profiler, flexibla strukturer och fördelaktiga finansieringsvillkor presterar avsevärt bättre än sina motparter[1].
För både investerare och hyresgäster är det avgörande att förstå Sveriges unika ekonomiska faktorer för att navigera på denna motståndskraftiga men utvecklande kontorsmarknad. Landets fokus på kvalitativa urbana miljöer och hållbar utveckling fortsätter att skapa särskilda möjligheter på en av Europas mest stabila marknader för kommersiella fastigheter.
Källor: [1] https://pdf.euro.savills.co.uk/sweden/investment-reports-en/savills-sweden-office-report-d.s.-2024-oct.pdf
[3] https://www.jllsweden.se/en/trends-and-insights/research/stockholm-office-market-dynamics
[4] https://www.newsec.com/insights/articles/shake-it-off-how-sweden-s-office-market-outpaces-america-s
[5] https://norradjurgardsstaden2030.se/results/vibrant-city
[6] https://www.cbre.se/insights/figures/sweden-real-estate-market-outlook-2025
